重慶金商峰商業(yè)管理有限公司
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預測未來的辦法就是把它創(chuàng)造出來。
在很多人眼中,“趨勢”或許是一個無用詞匯,它無法對當下情形產生立竿見影的效果,個體的猜測于變幻莫測的恢弘世界面前更遑論精準。
然而,在這個“選擇與努力同樣重要”的時代,當眾者對市場明顯的變化麻木不仁、置之不理時,先覺者早已運籌帷幄,先發(fā)制人。于微小溝渠中,我們總能窺見潮水的動向。
回首2019,這一年,商業(yè)地產經歷了前所未有的不凡景象:消費分級、城市更新煥發(fā)出巨大的商業(yè)機遇;夜經濟、社區(qū)商業(yè)成為市場新寵;傳統(tǒng)百貨與新業(yè)態(tài)共融并生;5G商業(yè)、零售體驗層出不窮;Z世代、她經濟、銀發(fā)經濟、寵物經濟各占鰲頭……熱鬧之下,我們不禁要問,2020年,商業(yè)發(fā)展的新入口將會出現在何方?
并購重組,行業(yè)馬太效應加劇
2019年,甩掉包袱的地產玩家們重拾氣勢,又以新的姿態(tài)站到了起跑線上:無論是萬達的卷土重來,在各地豪擲約3700億元投資;還是凱德中國的騰轉挪移,出售20家購物中心后又大手筆收購新物業(yè),借喘息之機,巨頭們都覓到了“柳暗花明又一村”。
優(yōu)化、調整,并購、擴張,每年的地產圈上演著同樣戲碼,行業(yè)集中程度卻是愈來愈深。年內,大悅城控股完成重組,華潤多方合作持續(xù)圈地,龍湖加緊收并購業(yè)務,頭部企業(yè)繼續(xù)盤踞優(yōu)勢,在有限市場加速瓜分。
經濟學家馬光遠預言房地產,“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來,80%的開發(fā)商都會死掉!”商業(yè)地產的聚合趨勢也將如此,一方面,多數商業(yè)地產開發(fā)商由住宅開發(fā)商拓展、轉化而來;另一方面,商業(yè)地產作為重資產行業(yè),頭部企業(yè)已搶先占領藍海,十大主流房企購物中心開業(yè)家數和開業(yè)體量逐年走高,新玩家入局不易。2020年,隨著再度洗牌,商業(yè)地產行業(yè)馬太效應將更加顯現。
價值凸顯,商業(yè)分拆上市將成熱潮
近年,房地產市場調控密集,融資趨緊,市場壓力之下,商業(yè)板塊的潛在價值被重新審視并挖掘出來。此外,年內國家紛紛出臺了關于促進消費增長、品牌發(fā)展、商業(yè)建設、物流設施等的各項政策,積極推進國際消費中心城市建設,商業(yè)發(fā)展環(huán)境迎來空前利好。
以往,商業(yè)地產板塊往往作為住宅開發(fā)商的某一“附屬業(yè)務”存在,而今其獨立價值已不容忽視。2019年12月30日,寶龍地產旗下寶龍商業(yè)赴港上市,成為內地首家赴港上市的輕資產商業(yè)運營服務商。2020年伊始,萬達商管徹底剝離房地產業(yè)務,成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè),并將最遲在2023年10月31日前完成上市。
業(yè)內人士分析,在房地產“白銀時代”,傳統(tǒng)房地產業(yè)務由于周遭原因受到低估,而商業(yè)管理與物業(yè)服務公司作為房地產衍生品同時具有房地產高速增長的紅利,受監(jiān)管力度又比較小,能提供穩(wěn)定的現金流,因此受到資本熱捧。
城市更新,非一線商業(yè)增長活躍
城市更新依然是一線城市發(fā)展的主要脈絡,伴隨北京市商務局“一店一策”升級改造方案,京內已有多家商業(yè)轉型升級:長安街矗立27年的賽特購物中心將定位高端;29歲的北京長安商場轉型升級為社區(qū)商業(yè);北京百貨大樓打造了體驗場所“和平菓局”。此外,核心地段商改辦成風口,貴友大廈、三友商場、太陽宮愛琴海等都釋放出“或將改為寫字樓”的信號。
規(guī)模擴張方面,一線城市零售市場進一步向核心區(qū)外圍拓展;新一線土地出讓火熱,據統(tǒng)計,2019年杭州土地出讓收入達2646.4億元,居全國城市首位,遠超北上廣;此外,全國新開業(yè)商業(yè)項目中,二線城市持續(xù)高供應態(tài)勢,開業(yè)量幾乎占據半邊天;而隨著萬達繼續(xù)加碼下沉市場,22座萬達廣場首次進駐當地城市,三四線也成為商家競相布局之地。
新主力店,休閑場景漸占上風
作為購物中心的流量引擎和主要承租商,主力店的甄選可謂慎之又慎。不過,愛逛街的伙伴們可能會發(fā)現,以往百貨、商超、餐飲店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主力店的局面正在被打破,取而代之的是影城、電玩、KTV等新鮮、年輕的休閑場景,也是商場內消費熱度的三大業(yè)態(tài)。
據數據統(tǒng)計,目前120個標桿購物中心有92家引入了電影院,75家引入超市主力店,僅12家還在以傳統(tǒng)百貨為主力店。此外,更多商場還將奢侈品百貨、自有品牌納入主力店新寵。
可以預見,未來以體驗式、差異化等為著力點,能夠延長消費者停留時間、拉動關聯消費等的主力店將更受商場青睞。
“策展型新零售”,重新定義線下商業(yè)
馮侖曾言,今天的地產開發(fā)商正在逐步從“有錢人”向手藝人過渡,而空間價值的就是“手藝人”們苦練的一項技藝,地產商要學會講空間故事。